远衡集团的深圳办公室位于罗湖区的一栋写字楼里，占据了整整三层楼。
苏敏之和林芝准时到达的时候，叶怀谦的秘书陈伟已经在等着了。
“苏总您好，请跟我来。”
苏敏之整理了一下手里的文件夹，跟着他走进电梯。
林芝跟在后面，手里拎着一个公文包，里面装着今天会谈可能用到的各种资料。
电梯直达顶层，门一打开，视野豁然开朗。整层楼被装修成了一个开阔的办公空间，落地窗外是深圳的城市全景。
叶怀谦的办公室在走廊尽头，门半开着。
陈伟敲了敲门，里面传来一个熟悉的声音：“请进。”
苏敏之推门而入，看到叶怀谦正从办公桌后面站起来，见到苏敏之，他脸上露出温和的笑意，大步走上前来。
“没想到这么快又跟苏总见面了。”
苏敏之也笑了笑：“在广州见到叶总的时候，我就想到会有今天这一面。”
两人简单地握了下手，叶怀谦示意她在沙发上坐下，自己也在对面落座。茶几上已经摆好了茶具，一壶刚泡好的铁观音散发着淡淡的香气。
“苏总请用茶。”
“谢谢。”
苏敏之端起茶杯，轻轻抿了一口。茶汤入喉，甘醇回甜，是上好的安溪铁观音。
林芝在一旁的椅子上坐下，掏出笔记本，准备随时记录。
简单的寒暄过后，两人很快进入正题。
苏敏之从文件夹里取出一沓厚厚的材料，递给叶怀谦：“这是我们项目的详细资料，包括土地信息、规划方案、预算表、市场分析等等，请叶总过目。”
叶怀谦接过材料，开始翻看。
苏敏之注意到，他的工作风格跟她之前见的几家房企老板不太一样。
从昨天下午通过秘书预约时间，到今天下午正式会面，满打满算不到一天的时间。但他随口问出的问题，却像是对上海的房地产市场已经做过功课的。
“苏总，上海这块地的土地性质是商业用地，使用年限是……”
“没错。”
“我看资料上写的容积率，这个数字是已经批复的，还是预估的？”
“已经批复了，规划局的文件在后面附着。”
叶怀谦点点头，继续翻看。
他一边翻看材料，一边问着几个关于政策和风向方面的问题。
“目前浦东新区对外资企业有没有优惠政策？”
“基础设施配套呢？水电气这些。”
“周边的交通规划呢？”
……
叶怀谦的目光在材料上停留了一会儿，然后抬起头，看着苏敏之。
“苏总，我有一个问题想请教。”
“叶总请说。”
“苏总未来有深耕房地产市场的打算吗？”
这个问题问得很直接。
苏敏之没有犹豫，很诚恳地回答：“没有。”
叶怀谦微微挑眉：“为什么？这块地如果开发好了，利润很可观。苏总不想趁热打铁，在房地产行业里站稳脚跟？”
苏敏之笑了笑，端起茶杯喝了一口，然后放下。
“叶总，做饮料跟做房地产，是两种完全不同的生意。”
她非常坦诚：“饮料是快消品，现金流稳定，周期短，风险相对可控。只要产品质量过硬，渠道铺开了，就能源源不断地产生收益。”
“但房地产不一样。周期长、杠杆高、资金占用大。一个项目从拿地到开盘，动辄两三年，中间任何一个环节出问题，都可能满盘皆输。”
她顿了顿，继续说道：“而且，房地产的核心竞争力在于获取土地的能力，在于政府关系，在于政策倾斜。这些东西，不是我擅长的。”
“可能也跟我的性格有关系吧，我更喜欢稳健一些的现金流模式。房地产这种高风险高回报的游戏，不适合我。”
叶怀谦静静地听完，目光中多了几分赞赏。
他见过很多贪心不足的生意人，什么都想要，什么都想做，而苏敏之，却十分清醒。
“苏总说得很有道理，”他点点头，“那在合作模式上，苏总倾向于哪一种？”
苏敏之早就想好了答案。
“我们以土地作价入股，你们以资金和开发能力入股，成立一个独立的项目公司。”
她从文件夹里抽出一份文件，递给叶怀谦：“这是我初步拟定的合作框架，请叶总过目。”
叶怀谦接过文件，仔细看了起来。
他看着上面的条款，目光在某一行停留了一会儿：“苏总要求保留项目公司的一票否决权？”
“没错，”苏敏之坦然地说，“这是我的底线。我可以不参与日常经营，但在重大决策上，我必须有发言权。”
叶怀谦没有立刻表态，而是继续往下看。
“苏总的项目书上写的是想做成一个综合商业中心，”他说，“包括写字楼、酒店、商场。”
“没错。”
“这三块业态，苏总有什么具体的想法吗？”
“写字楼部分，我想做成甲级写字楼的标准，吸引外资企业和大型国企入驻。浦东新区现在正在大力招商引资，对高端写字楼的需求很大。”
“商场部分，我自然是希望做高端购物场所，未来可以引入一些国际品牌。现在老百姓对品质生活的追求也越来越高，但目前上海的高端购物场所还不多，市场空间很大。”
“至于酒店……”她顿了顿，“我当然希望能做成上海最好的。”
叶怀谦被她这句话逗笑了：“苏总的目标可不小。”
“做就要做最好的，”苏敏之认真地说，“不然还不如不做。上海不缺普通的酒店，缺的是真正顶级的、能代表这座城市形象的酒店。我想做的，就是这样一个地标性的项目。”
叶怀谦点点头，陷入了沉思。
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